농지전용: 변경 Q&A

농지전용에 대한 다양한 민원사례를 확인해 보세요.

Q. 농지전용허가를 받아 준공 후 2년이 경과된 시설을 다른 시설로 변경하고자 하는 경우 '농지법' 적용을 받는지?

A.① 전용목적사업 완료 후 5년 이내는 용도변경 대상임
② 진흥지역은 5년이 경과되면 용도변경 승인을 안 받아도 되나 행위제한 규정은 계속 적용됨

○ 농지전용허가(협의)를 받거나 농지전용신고를 하여 농지전용목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 5년 이내*에 다른 목적으로 사용하고자 하는 경우에는 용도변경승인을 받아야 합니다('농지법' 제40조).
* '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구에서는 적용 제외. 다만, 농지보전부담금 또는 전용부담금이 감면되는 시설에서 감면되지 아니하거나 감면비율이 낮은 시설로 변경하려는 경우는 적용함
* 기산일 : 준공검사필증을 교부한 날, 건축물대장에 등재된 날, 그 밖에 농지의 전용목적이 완료된 날

○ “다른 목적으로 사용하고자 하는 경우”라 함은 해당 시설의 용도를 변경하거나 농지전용 목적사업의 업종을 변경하는 경우로서 다음과 같습니다.

• '대기환경보전법 시행령' 별표 1 또는 '수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 시행령' 별표 13에 따른 사업장의 규모별 구분을 달리하는 정도로 시설을 변경하려는 경우
• '농지법 시행령' 제44조 제3항 각 호의 구분을 달리하는 종류의 시설*로 변경하려는 경우
• 농지보전부담금 또는 전용부담금이 감면되는 시설에서 농지보전부담금 또는 전용 부담금이 감면되지 아니하거나 감면비율이 낮은 시설로 변경하려는 경우
  *“'농지법 시행령' 제44조 제3항 각 호의 구분을 달리하는 종류의 시설”은 “제44조제3항제1호로부터 제6호까지의 각 호를 달리하는 종류의 시설”을 말하며, 제44조제3항 각 호 내의 건축물 구분을 달리 하는 것은 아닙니다.
  ※ <적용 예>
  ① 농지법시행령 제44조 제3항제2호에 해당하는 시설 안에서 '건축법 시행령' 별표1 제3호( 소매점)를 제6호 (종교시설) 또는 제11호(노유자시설)로 변경하는 경우에는 용도변경 승인대상이 아님
  ② 농지법시행령 제44조제3항제2호에 해당하는 시설을 농지법시행령 제44조제3항 제3호 또는 제4호에 해당하는 시설로서 각 호를 변경하는 경우에는 용도변경 승인절차를 거쳐야 함

○ 이 경우 전용목적사업 완료 후 5년 이내에 농지에 설치가 제한되는 시설로의 용도변경은 허용되지 않으며

• 농업진흥지역에서 전용목적사업 완료 후 5년이 경과한 경우에는 용도변경 승인은 받지 않아도 되나, 농업진흥지역의 행위제한은 계속 적용됩니다.

Q. 농지전용허가 1건에 대하여 2건 이상으로 분할하여 다수로 명의변경이 가능한지?

A. 1건에 대하여 명의변경, 나머지는 신규로 농지전용허가 신청

○ 농지법시행령 제32조 제5항에 따르면 농지법 제34조제1항에 따라 농지전용허가를 받은 후 전용목적사업대로 사용하기 전에 전용허가 받은 농지의 면적 또는 경계, 전용허가를 받은 자의 명의, 전용허가를 받은 농지의 위치(동일 필지안에서 위치를 변경하는 경우), 설치하려는 시설의 용도 또는 전용목적사업을 변경하고자 하는 경우 등 농지법시행령 제32조제5항 각호의 하나에 해당하는 사항을 변경하고자 하는 경우에는 농지전용변경 허가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

○ 따라서 당초 한 사람 명의로 전용허가받은 농지를 두 사람 이상의 명의로 분할할 경우 1건은 변경신청이 가능하나 나머지는 원칙적으로 신규로 농지전용허가를 신청해야 합니다.

Q. 농지전용허가 신청서에 개인이나 법인이 아닌 비법인 단체(사단, 재단, 종중 등) 도부동산등기용 등록번호 등록증명서를 가지고 농지전용허가 신청이 가능한지?

A. 대표자나 공동명의로 전용허가(신고) 신청 가능

○ 농지전용허가신청은 자연인(개인)이나 법인(대표자)이 가능하며, 법인등록이 되어 있지 않은 비법인단체 등의 경우 대표자나 공동명의로 전용허가(신고)를 신청하는 것은 가능합니다. 비법인단체로 신청할 경우 사후관리 등이 어려울 것으로 판단되며, 지원사업을 위해 필요한 경우에는 공동명의로 신청하실 수 있습니다.

Q. 전용허가받은 농지가 토지 합병 및 분할 등으로 지번만 변경된 경우 변경허가 대상인지?

A. 변경허가 대상

○ 농지법 시행령 제32조에 따르면 같은 법 제34조 제1항에 따라 농지전용의 허가 또는 아래 항목을 변경허가를 받으려는 자는 농지전용허가신청서에 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하여 해당 농지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 제출하여야 한다고 규정하고 있습니다.
가. 전용허가를 받은 농지의 면적 또는 경계
나. 전용허가를 받은 농지의 위치(동일 필지 안에서 위치를 변경하는 경우에 한한다)
다. 전용허가를 받은 자의 명의
라. 설치하려는 시설의 용도 또는 전용목적사업(제59조 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에 한한다)

○ 따라서 교환, 합병 등으로 농지전용허가를 신청한 부지 지번만 바뀌었을 경우에도 향후 지번 미수정으로 인해 불법전용소지가 있을 수 있으므로 농지전용변경허가를 받는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.

Q. 건축 변경신고(건축주 변경)를 통해서도 농지전용 변경허가를 의제 받을 수 있는지?

A. 건축 변경신고를 통해서도 농지전용 변경허가 의제 가능

○ 건축물을 신축하거나 대수선 하려는 경우 건축허가를 받아야 하며(「건축법」제11조 제1항), 건축허가를 받으면「농지법」제34조에 따른 농지전용허가를 받은 것(농지전용허가 의제 처리)으로 보게 되고(「건축법」제11조 제5항), 이 경우 주된 인‧허가 권자인 건축허가권 자는 농지전용허가 등 의제되는 허가 등에 해당하는 사항이 다른 행정기관의 권한에 속하면
그 행정기관의 장과 미리 협의하도록 하고 있습니다(「건축법」제11조 제6항).「건축법」은 건축허가를 받았거나 신고한 사항 중 건축주 등을 변경하는 경우에는 명의 변경 신고를 하도록 하고 이 경우 농지전용허가 의제 처리 등에 관한 규정을 준용하도록 하고 있습니다.(「건축법」제16조 제3항 및 제4항)

○ 따라서 주된 인 ‧ 허가인 건축허가의 변경신고 등을 통해서도 농지전용 변경허가에 관한 협의 절차를 거친다면, 관련 농지전용변경허가도 의제*된다고 하겠습니다.
* 2023.3.24. 시행 예정인 「행정기본법」제26조 제2항에서도 주된 인‧허가가 있은 후 이를 변경하는 경우에도 관련 이 허가의 변경을 의지할 수 있도록 규정

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★ 농지와 관련된 법령·제도·절차 등 행정업무에 대한 궁금증이 있다면, 국민신문고에서 처리기관을 '농림축산식품부'로 지정하여 온라인으로 질문하시면, 담당부서에서 답변해드립니다.

• 법령에관하여 설명이나 해석을 요구하는 질의민원: 14일 이내 처리
• 제도·절차 등 법령외에 사항에 관하여 설명이나 해석을 요구하는 질의민원: 7일 이내처리

♣출처: 2023년 농지민원 사례집-농림축산식품부 농지과