농지전용: 농업 외 시설 Q&A

농업 이외의 시설에 대해서 농지전용을 받을 수 있는지, 유념해야 될 사항에 대해서 알아보겠습니다.

Q. 음식점은 임야에 설치하고 음식점의 진입로는 농지에 설치할 경우 농지전용이 가능한지?

A. 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구에 있는 농지에서만 설치 가능

○ 주된 시설의 부대시설에 해당하는 진입로는 주된 시설의 용도에 따른 면적 및 행위제한을 적용받습니다.

○ 따라서 임야에 음식점 설치를 위하여 건축허가 등의 신청 시 사업계획서에 도시지역·계획 관리지역 및 개발진흥지구 외의 용도지역에 있는 농지에 음식점의 진입도로를 개설하기 위하여 전용허가 신청을 하는 경우 농지에 설치하는 진입로는 음식점부지에 포함되어 농지 전용허가제한에 저촉되어 농지전용허가 제한됩니다('농지법' 제37조 제1항 및 '농지법 시행령' 제44조 제3항).
※ 진입로를 '도로법'에 따른 도로나 '사도법'에 따른 사도로 별도 전용허가를 받아 개설할 경우에는 도로면적만 별도의 전용대상으로 보게 됩니다.
※ 다만, 진입로를 '도로법'에 따른 도로나 '사도법'에 따른 사도로 별도 전용허가를 받아 개설할 경우에는 제한하지 않습니다.

Q. 관리지역 내 농지에 음식점이나 제조업소 설치가 가능한지?

A. 관리지역이 세분화되지 않은 지역과 생산관리·보전관리지역에서는 설치 불가

○ '농지법' 제37조 및 같은 법 '시행령' 제44조에서는 농지전용허가의 제한대상시설을 규정하고 있습니다.

○ 다만, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구 안의 농지는 '농지법 시행령' 제44조(농지전용허가의 제한대상시설)의 규정을 적용받지 않습니다('농지법' 제37조 제1항).

○ 따라서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 관리지역이 세분화되지 않은 지역과 생산관리·보전관리지역에서는 '농지법' 제37조 및 같은 법 '시행령' 제44조에 따라 음식점이나 제조업소는 농지전용허가제한 대상시설에 해당되므로 설치할 수 없습니다.

Q. 같은 부지에 소매점과 기숙사를 동시에 설치하기 위하여 농지전용 시 전용면적은?

A. 최대 10,000㎡이며, 그중 소매점은 1,000㎡를 초과할 수 없음

○ '건축법 시행령' 별표 1 제2호의 기숙사를 농지에 설치하고자 할 경우에는 10,000㎡ 범위 내에서, 소매점을 설치하고자 하는 경우에는 1,000㎡ 범위 내에서 전용허가를 받으면 가능합니다('농지법 시행령' 제44조 제3항 제2호 및 제5호).

○ 이 경우 '농지법 시행령' 제44조 제4항에 따라 같은 부지 안에 제3항 제2호부터 제5호까지에 해당하는 시설을 함께 설치하는 경우 그 면적은 가장 넓은 면적을 적용하게 됩니다.

○ 따라서 소매점과 기숙사를 동시에 농지에 설치하고자 할 경우에는 최대 10,000㎡까지는 전용허가를 받으면 가능하나, 개별 시설별 면적제한은 계속 적용되므로 소매점이 차지하는 부지면적은 1,000㎡를 초과할 수 없습니다.

Q. 소매점을 농지와 임야에 걸쳐 설치할 경우 가능한 면적은?

A. 농업보호구역에서는 임야와 농지면적을 합한 총부지의 면적이 1,000㎡ 미만, 그 외 지역은 농지면적만 1,000㎡ 이하

○ '농지법 시행령' 제44조 제3항에서는 농지전용허가의 제한대상 및 '건축법 시행령' 표 1에 따른 시설별 농지전용 제한면적의 범위를 규정하고 있습니다. 농지전용 제한면적을 적용함에 있어서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적을 기준으로 하므로 소매점 설치를 위한 농지의 전용면적은 1,000㎡까지만 가능합니다.

○ 다만, 농업진흥지역 중 농업보호구역일 경우에는 농업보호구역에서의 행위제한을 적용받아 임야에 설치되는 부분까지 합산하여 소매점 부지의 면적은 1,000㎡ 미만까지만 가능합니다.
<적용 예>
① 진흥지역 밖의 농지 + 임야 : 농지 1,000㎡+임야 @
② 보호구역 안의 농지 + 임야 : 농지 + 임야 = 1,000㎡ 미만까지

Q. 생산관리·보전관리지역의 농지에 기계식 세차설비가 포함된 주유소 설치가 가능한지?

A. 설치할 수 없음

○ '건축법 시행령' 별표 1 제19호 가목의 주유소를 설치하기 위하여 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적은 1,000㎡ 이내까지 가능합니다('농지법 시행령' 제44조제3항제2호). '건축법 시행령' 별표1 제20호 나목의 세차장은 농지에 설치가 제한되는 시설입니다('농지법 시행령' 제44조 제3항 제1호).

○ 기계식 세차시설을 주유소의 부대시설로 설치한 경우 주유소는 농지전용허가 제한대상 시설은 아니나 주유소의 부대시설로 설치하는 세차시설이 '수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 시행령' 별표 13에 따른 1종~4종사업장과 5종사업장에 해당하는 시설 중 농림축산 식품부령이 정하는 시설인 경우에는 농지전용허가 제한대상 시설에 포함되므로 농지에 설치할 수 없습니다.

Q. 유치원을 설치할 경우 농지전용신고로 가능한지?

A. 유치원이 농업인의 공동생활에 필요한 편의시설 및 이용시설로 인정되는 경우 농업진흥지역 밖에서 신고로 설치 가능

○ 농업진흥지역 밖에 설치하는 '농지법' 제32조 제1항 제2호에 해당하는 시설(농업인의 공동생활에 필요한 편의시설 및 이용시설로서 경로당·어린이집·유치원 등 노유자시설, 정자, 보건지소 및 보건진료소)은 농지전용신고로 설치가 가능합니다('농지법 시행령' 제36조 별표 1 제6호).

○이때 ‘농업인의 공동생활에 필요한 편의시설 및 이용시설’이라 함은 설치시설 이용자의 대다수가 농업인이나 농업인의 자녀, 농업인의 부모인 시설을 말합니다.

Q. 농지전용 면적이 제한되는 주차장에는 노외주차장도 포함되는지?

A. 건축물 형태의 주차장 외에 노외 주차장도 포함

○ 농지법은 농업진흥과 농지보전을 위해 농지를 전용할 수 있는 시설의 종류와 면적을 건축 물의 용도를 규정한 건축법시행령별표 1 등과 연계하여 제한하고 있습니다.(농지법제37조, 같은 법 시행령 제44조) 농지를 건축법시행령별표1 제20호 가목에 따른 주차장으로 전용하려는 경우 1천㎡까지만 전용을 할 수 있도록 제한하고 있습니다.(농지법시행령 제44조 제3항 제2호)

○ 한편, 농지를 전용할 수 있는 면적이 1천㎡까지 제한되는 주차장에는 건축물 형태의 주차장 외에 노외주차장도 포함된다 할 것입니다. 왜냐면, 관련 규정은 농지를 주차장 용도로 전용하는 것은 농지보전 목적에 부합하지 않기에 그 전용가능 면적을 제한한 것으로 보아야 하고, 관련 제한을 건축물 형태의 주차장으로 사용하려는 경우로만 한정된다고 보는 것은 농지법 취지에 반하기 때문입니다.

○ 참고로, 주차장의 설치‧정비 및 관리에 필요한 일반적인 사항을 규율하고 하고 있는「주차 장법」에서도 자동차의 주차를 위한 시설을 ‘주차장’이라고 정의하고, 그 종류를 노상주차장, 노외주차장, 부설주차장으로 구분하고 있는 등 주차장을 건축물 형태의 주차장으로 제한하고 있지 않습니다. (「주차장법」제2조 제1호)

Q. 농지전용허가를 받고자 할 경우 반드시 진입로를 확보하여야 하는지?

A. 확보해야 함

○ 농지전용을 신청하는 경우 허가권자는 '농지법 시행령' 제33조의 농지전용허가 심사기준에 따라 심사하게 됩니다. 이때 심사기준에는 진입도로에 대한 사항은 명시되어 있지 않습니다.

○ 다만, 건축물의 설치로 인하여 '건축법'에서 진입도로를 확보하여야 하는 경우 진입도로는 주된 시설부지의 부속시설에 해당되어 농지전용면적에 포함하게 됩니다.
※ 진입로를 '도로법'에 따른 도로나 '사도법'에 따른 사도로 별도 전용허가를 받아 개설할 경우에는 도로면적만 별도의 전용대상으로 보게 됩니다.
※ 진입로 확보의무 및 현황도로를 진입로로 인정하는지 여부는 건축부서의 판단을 따르면 됩니다.

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• 제도·절차 등 법령외에 사항에 관하여 설명이나 해석을 요구하는 질의민원: 7일 이내처리

♣출처: 2023년 농지민원 사례집_농림축산식품부 농지과