농지전용: 농어업인 주택 Q&A

농지전용 중 농어업인이 가장 많이 고민하시는 농어업인 주택에 대한 민원 사례를 확인해 보세요.

Q. 농어업인주택의 설치요건은 무엇이며, 농어업인주택으로 농지전용 시 농지보전부담금이 감면되는지?

A. 농어업인주택으로 전용허가나 신고 시 농지보전부담금은 감면됨

○ 농어업인주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설을 말합니다('농지법 시행령' 제29조 제4항).

• 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자 등 '농지법 시행령' 제3조에 따른 농업인 및 어업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서 다음의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것
  ∙ 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
  ∙ 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대
• 상기 규정의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물('지방세법 시행령' 제28조에 따른 별장 또는 고급주택을 제외한다) 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡ 이하일 것
• 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면지역에 설치하는 것일 것

○ '농지법 시행령' 제36조 별표 1 제1호에서는 상기 요건에 해당하는 무주택세대의 세대주가 농업진흥지역 밖에서 최초로 설치하는 경우에 한하여 농지전용신고로 설치할 수 있도록 하고 있으나 상기 요건에 해당하면서 주택을 소유하고 있는 경우와 농업진흥지역에 있는 농지에 설치하는 경우에는 농지전용허가를 받아야 합니다.

○이때 농지전용신고를 하거나 농지전용허가를 받아 설치하는 농업인주택에 대해서는 농지 보전부담금이 감면됩니다.

Q. 귀농인의 경우 농업인주택을 설치할 수 있는지?

A. 설치요건을 충족할 수 있다고 판단될 경우 가능

○ 농업인주택을 설치할 수 있는 요건은 다음과 같습니다('농지법 시행령' 제29조 제4항 제1호).

• 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것
  가. 해당 세대의 농업·임업 또는 축산업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
  나. 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대

○ 다만, 귀농인의 경우에는 농지전용 신청일 현재 상기의 요건을 충족할 수 없으나

• 농지(가축 등) 구입 및 재배작물 식부형태(가축사육 규모 등) 등을 감안하여 '농지법 시행령' 제3조에 따른 농업인의 정의에 부합하고
• 향후 1년 이내 농업 등에 의한 소득 또는 농업 등에 투입하는 노동력이 '농지법 시행령' 제29조 제4항 제1호에 정한 요건을 충족할 것으로 판단되는 경우에는 농지전용허가 (신고)를 받아 농업인주택을 설치할 수 있습니다.
  ※ (예) 귀농하여 다른 직업 없이 대규모 축사를 짓고 실제로 가축을 사육하는 경우, 시설채소를 일정규모이상 전문적으로 재배하는 경우 등은 가능

Q. 농지를 전용하여 설치한 농어업인주택을 비농어업인에게 매도, 임대 및 상속할 수 있는지?

A. 매도 및 임대는 농업진흥지역 밖에서만 가능하며, 상속은 농업진흥지역 여부와 관계없이 가능

○ 농지를 전용하여 설치한 농어업인주택을 불가피하게 설치자가 아닌 자(이하 “다른 사람”이라 함)에게 매도, 임대 또는 상속하게 될 경우, 해당 부지가 농업진흥지역인지 여부와 “다른 사람”이 농어업인주택 설치자 요건에 맞는 농어업인인지 여부에 따라 아래와 같이 그 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

○ 농어업인주택 부지가 농업진흥지역인 경우

• ① “다른 사람”이 농어업인주택 설치자 요건에 맞는 농어업인인 경우 매도 및 임대가 가능하며, 그렇지 않을 경우에는 농업진흥지역에서의 토지이용행위 제한규정에 위배되므로 매도 및 임대가 제한됩니다.
• ② 상속의 경우에는 본인의 의지와 관계가 없으므로 그 불가피성을 인정하여 상속을 받는 자가 농어업인인지 여부와 관계없이 상속이 가능하지만, 상속을 받은 자가 다시 “다른 사람”에게 매도 또는 임대하는 경우에는 ①의 경우와 같이 “다른 사람”이 농어업인주택 설치자 요건에 맞아야 할 것입니다.

○ 농어업인주택 부지가 농업진흥지역 밖인 경우

• ③ “다른 사람”이 농어업인인지 여부와 관계없이 매도 및 임대가 가능하지만, “다른 사람”이 비농어업인일 경우 농어업인주택을 설치한 날로부터 5년 이내에는 용도변경 승인 대상에 해당되므로 용도변경 승인 및 농지보전부담금을 납부하여야 하고, 5년이 경과한 때에는 용도변경 승인 없이 매도 및 임대가 가능할 것입니다.
• ④ 상속의 경우에는 농어업인인지 여부와 관계없이 농어업인주택 설치 후 5년이 경과하지 않아도 상속이 가능하지만, 상속을 받은 자가 다시 “다른 사람”에게 매도 또는 임대하는 경우에는 ③의 경우와 같이 “다른 사람”이 농어업인인지 여부, 설치 후 5년 경과 여부에 따라 용도변경 승인 및 농지보전부담금 납부절차를 따라야 할 것입니다.

Q. 농어업인주택 설치 시 노동력 2분의 1 이상 판단기준은? ·

A. 영농규모, 재배작물 및 작부 체계, 세대원 중 농어업 이외의 종사자의 유무 등 종합적으로 판단

○ 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농·임·축·수산업을 영위하는 세대주인지의 여부를 확인할 때에는 막연하게 영농철에 매일 농업 등에 종사한 시간으로 계산하여서는 안 되며, 작물재배면적, 재배작물 및 작부체계, 노동능력, 경영방법, 기계화정도 및 농작업의 위탁 여부, 세대원 중 농업 이외 종사자의 유무, 가사의 부담정도, 영농기간 동안 노동력을 투입할 수 있는 일정규모 이상의 농지소유 또는 농지임대규모 등을 종합적으로 검토하여 실질적인 노동투입시간을 계산하여야 합니다.
○ 다만, 농업경영계획수립, 농업경영감독, 물관리, 농기계수리, 농자금차입, 정부수매 기타 농업경영과 직·간접으로 관련된 시간은 농어업에 투입된 시간에 반영할 수 있습니다.

Q. ‘73.1.1.~‘90.8.7. 까지 종전의 '농지의 보전 및 이용에 관한 법률'에 따라 용도증명서를 발급받아 농가주택을 설치한 경우 농지전용허가를 받은 것으로 볼 수 있는지?

A. 농지전용허가를 받은 것으로 봄

○ ′73.1.1. 이후 농지를 전용하고자 할 경우 종전의 '농지의 보전 및 이용에 관한 법률' (′96. 부터는 '농지법')에 의한 농지전용허가를 받아야 하며, 이러한 전용허가를 받지 않고 농지를 전용한 경우에는 불법전용에 해당됩니다.
○ 다만, ′73.1.1.~′90.8.7. 사이에 용도증명서를 발급받아 전용된 경우에는 불법전용에 해당되지 않습니다.
○ 이 경우 ′73.1.1.~′76.1.30. 사이에 농업기반시설용지, 국토보존시설용지, 농가주택 및 그 부속시설용지, 농막·퇴비사 기타 대통령령으로 정하는 영농시설용지로 용도증명서를 발급받아 설치하였거나(종전 '농지의 보전 및 이용에 관한 법률' 제3조)

• ′76.1.31.~′90.8.7. 사이에 상대농지를 농가주택 및 그 부속시설의 부지로 사용하거나 창고·농막 및 탈곡장, 유리온실·고정식 온상·고정식 비닐하우스 및 망실, 퇴비사· 퇴비장 등 자급비료생산시설, 잠실 및 애누에공동사육장, 우사·돈사·계사 및 싸이로 등 양축시설, 양송이재배사로 용도증명서를 발급받아 설치한 경우에는 농지전용허가를 받은 것으로 볼 수 있습니다(종전 '농지의 보전 및 이용에 관한 법률' 제4조).

Q. 자연환경보전지역의 농업인주택 설치를 위해 농지전용허가 신청 시 마을안길현황도로가 있을 경우 농지전용면적에서 제외되는지?

A. 제외할 수도 있음

○ 농지를 전용하여 농업인주택 등을 설치할 경우 시설부지면적에는 주된 시설부지면적뿐만 아니라 진입로, 주차장 등의 부대시설 부지면적을 포함하는 것이 일반적인 개념입니다.
○ 다만, 해당 지자체가 해당 도로를 불특정다수가 이용하는 현황도로라고 인정하는 경우에는 농지전용 허가 대상에서 제외할 수도 있을 것이나, 해당 여부에 대한 판단은 지자체에서 토지의 형상 등 종합적인 확인이 필요합니다.

Q. 개인소유 농지와 하천에 개설된 농로를 진입로로 하여 단독주택 신축을 위한 농지전용허가 신청이 가능한지?

A. 농로인 경우 농지전용허가 대상

○ 농지법 제2조 제7호에 따르면 “농지의 전용”이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말하며, 농지를 전용하려는 경우에는 농지법 제34조에 따른 농지전용허가 등의 절차를 거쳐야 하며,

• 농지법 제2조 및 같은 법 시행령 제2조 제3항에 따라 유지(溜池), 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 등 농지개량시설의 부지는 농지에 해당되며, 농지를 진입도로로 사용할 경우에는 농지전용허가 등의 절차를 거쳐야 합니다.

○ 다만, 해당 지자체가 해당 도로를 농로가 아닌 불특정다수가 이용하는 현황도로라고 인정하는 경우에는 농지전용 허가 대상에서 제외할 수도 있을 것이나, 해당 여부에 대하여 토지의 형상 등 종합적인 확인을 거쳐 판단할 사항입니다.

---

★ 농지와 관련된 법령·제도·절차 등 행정업무에 대한 궁금증이 있다면, 국민신문고에서 처리기관을 '농림축산식품부'로 지정하여 온라인으로 질문하시면, 담당부서에서 답변해드립니다.

• 법령에관하여 설명이나 해석을 요구하는 질의민원: 14일 이내 처리
• 제도·절차 등 법령외에 사항에 관하여 설명이나 해석을 요구하는 질의민원: 7일 이내처리

♣ 출처: 2023년 농지민원 사례집_농림축산식품부 농지과